Складскую недвижимость сосчитали

По данным ГУИОН, на 1 января 2006 года объем производственно-складской недвижимости составлял 25 825,3 тыс. кв. метров, из которых 19 835,3 тыс. кв. метров занимал производственный сектор и 5990 тыс. кв. метров — складской. Совокупная доля производственно-складских объектов составляла около 36,5 процента от общего объема нежилого фонда города. При этом площади строений производственных объектов занимали 19 670 тыс. кв. метров (76,2 процента), складских – 5295,7 тыс. кв. метров (20,5 процента) от общего объема производственно-складских помещений. Площади во встроенных производственно-складских помещениях занимали 859,6 тыс. кв. метров, из которых 165,3 тыс. кв. метров составляли площади производственных объектов и 694,3 тыс. кв. метров — складские площади. Совокупная доля встроенных производственно-складских объектов составляла около 3,3 процента от общего объема производственно-складских площадей. Что есть По оценкам специалистов компании London Consulting & Management Company (LCMC), общий объем предложения всех складских площадей на начало года составил около 5817 тыс. кв. метров и распределился следующим образом: — класс «А» — 4,2 процента; — класс «В» — 6,2 процента; — класс «С» — 57,1 процента; — класс «D» — 32,5 процента. Наибольшая доля свободных складских помещений в общем объеме площадей, предлагаемых в аренду, приходится на Невский и Московский районы (25,8 процента и 25,6 процента). Наибольшее количество предложений вакантных складских помещений приходится на Московский район (32,4 процента). Наибольший объем предложений приходится на помещения площадью 100-500 кв. метров, а также на помещения площадью 500-1000 кв. метров. В структуре предложения за минувший год наблюдалась следующая динамика — доля небольших помещений (100-500 кв. метров) уменьшилась на 15 процентов, в то время как доля помещений площадью более 3 тыс. кв. метров увеличилась более чем в 2 раза. Отсутствие вакантных складских помещений площадью более 1000 кв. метров наблюдается в центральных районах города (Центральном, Василеостровском, Адмиралтейском). На современные комплексы классов «А» и «В» приходится чуть более 10 процентов имеющегося в городе предложения. Причем высококачественные площади редко появляются на свободном рынке. Действующие терминалы, которые отвечают международным стандартам, построены в основном крупными производителями и торговыми сетями для собственных нужд. Между тем дефицит профессиональных складов в Петербурге очевиден и, по оценке некоторых экспертов, превышает 2 млн кв. метров. Прогнозы относительно объемов складского строительства разнятся еще более существенно. Компания «Бекар» прогнозирует, что уже до конца 2006 года будет введено около 500 тыс. кв. метров складских площадей в новых и реконструированных объектах. Специалисты «Петербургской недвижимости» значительно осторожнее в выводах и ограничиваются цифрой в 275 тыс. кв. метров. По данным этой компании, в начале 2006 года в стадии проектирования и строительства находились 72 складских проекта, еще по восьми объектам идут изыскательские работы и по трем готовится документация. Инвесторы рассчитывают освоить в общей сложности 320 га земли, разместив на них около 900 тыс. кв. метров складов. Но о сроках реализации этих проектов, как, впрочем, и об их точных параметрах пока можно говорить лишь предварительно. «А» и «В» сидели на трубе Развитие складской недвижимости не успевает за темпами развития торговли, что приводит к образованию дефицита на рынке. Дефицит в основном наблюдается на склады категории «А» и «В». Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. метров должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 метров, полы — с антипылевым покрытием, а также обязательно наличие системы принудительной вентиляции и пожаротушения. Средний и малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. метров. Примерно 65 процентов заявок на склады приходится на небольшие помещения площадью до 300 кв. метров. И только 5 процентам клиентов нужны объекты от 1000 кв. метров. Наиболее востребованы помещения площадью 1000-1500 кв. метров. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес. Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения площадью 500-1000 кв. метров. Увеличился спрос на более крупные складские помещения площадью 2000-3000 кв. метров. Основными арендаторами таких площадей являются представители среднего и крупного бизнеса, а также иностранные компании. Крупные логистические и торговые компании предпочитают арендовать помещения от 2000 до 6000 кв. метров. Наиболее востребованное на рынке складское помещение — одноэтажное отдельно стоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки. Здания 2-3-этажные также рассматриваются потенциальными арендаторами, но только при наличии грузовых лифтов. Основной спрос на производственные объекты создают сегодня малые и средние предприятия, которым требуются помещения от 350 до 1000 кв. метров. Все больше комбинированных заявок: предпринимателям одновременно нужны площади под производство, склад и небольшой офис. Специалисты предполагают, что петербургский рынок промышленно-складских помещений в 2006 году будет характеризоваться высоким спросом и недостаточным предложением. Дефицит складских комплексов классов «А» и «В» вынуждает крупные производственные и торговые компании строить собственные объекты. Как пример — склад компании Pepsi в промзоне Парнас. Несмотря на то, что практически всеми участниками рынка отмечается дефицит складских площадей высокого класса («А», «В»), имеются сведения, что ряд комплексов, построенных не под конкретного заказчика, испытывает некоторые трудности с заполнением арендаторами. По мнению Colliers International, это может быть связано как с недостатками местоположения, так и с иными причинами: например, неготовность потенциальных арендаторов к появлению комплексов такого уровня и, как следствие, достаточно высоким арендным ставкам. Дефицит на рынке складских площадей привел к увеличению количества договоров долгосрочной аренды. Арендаторы вынуждены инвестировать в переоборудование предлагаемых площадей, поэтому стремятся защитить свои вложения. Наиболее популярными у арендаторов складских помещений районами являются Выборгский и Красногвардейский, растет спрос на складские помещения, расположенные в ближайших пригородах (до 10 км от черты города). Куда ведут дороги По результатам обработки материалов экспертных опросов были получены данные, позволяющие оценить основные тенденции, динамику и прогноз развития рынка аренды в 2007 и 2008 годах. Из приведенных данных можно заметить, что на рынке производственно-складской недвижимости наблюдается некоторый баланс спроса и предложения с тенденцией снижения роста активности рынка. По прогнозам экспертов, темп роста активности рынка в 2007 году выйдет на уровень 13 процентов по спросу и на 7 процентов по предложению. Что касается цен аренды, то прогнозируется их умеренный рост при снижающихся темпах роста. В результате арендные ставки производственно-складских помещений к началу 2007 года по сравнению с началом 2006 года вырастут еще на 16 процентов. В течение 2007 года темп роста арендных ставок будет продолжать снижаться, в результате чего можно ожидать, что рост арендной платы производственно-складских помещений в период с января по декабрь 2007 года, вероятнее всего, составит 10-12 процентов. Прогнозирование ставок на складские помещения класса «А» и «В» до 2007-2008 годов затруднено. Дело в том, что большое количество проектов, заявленных в последние годы, остались нереализованными, ряд проектов отставал по срокам на 1-3 года. Очевидно, что объемы ввода и сделок по качественным помещениям, степень удовлетворенности спроса, общий уровень развития рынка окажут влияние на развитие рынка. В пессимистичном варианте уровень ставок на современные складские помещения в ближайшие 2-3 года составит 110-112 процентов в ценах 2005 года. В оптимистичном варианте рост ставок качественных производственно-складских помещений может составить от уровня 2005 года 112-114 процентов.