Загородная недвижимость – что ждем от весны 2011?

1. Каким будет высокий сезон этого года на рынке загородной недвижимости, его особенности.
А.Е.: Прошлой весной впервые после почти 3-летнего застоя, рынок загородной недвижимости несколько оживился. Видимо, весеннее оживление нас ждет и в этом году. Однако, в 2010 году, вдохновленные ощущаемым выходом страны из кризиса, собственники не горели желанием снижать цены на свои объекты. Поэтому сделки происходили в сегменте средних цен. Например, спросом пользовались хорошие коттеджи стоимостью до 3,5-4 млн. руб в пригороде, или дешевые дома до 800 тыс. руб.
Проблема ценообразования на дома и коттеджи в том, что собственник пытается просуммировать все свои затраты на приобретение, строительство, да еще и прибавить 100% прибыли. Это неправильно, так как покупатель готов платить столько, сколько готов платить, вне зависимости от «нормы прибыли» продавца.
Возможно, в этом году мы увидим на рынке лучшее понимание этих процессов ценообразования. Хотя может получиться и наоборот, так как сейчас на продажу выставлено достаточно много дорогих объектов – до 15-20 млн. руб.

Земельные же участки, как видите, в среднем, за последние годы дешевеют. С одной стороны – «землю больше не делают», но с другой стороны, многие из них были приобретены во время ажиотажного спроса по высокой цене. Позднее выделялось в частную собственность много земель, в результате чего предложение постоянно увеличивалось, цены снижались.
В настоящий момент предложение велико, но спрос меньше.
Во-первых, если говорить о земле, изменились приоритеты. С одной стороны, хочется подальше, где природа, с другой – туда нужно ездить, строит там сложнее и т.д. Возникает конфликт желаний и возможностей.
Требования к участкам для строительства объектов для загородного отдыха также сложны: нужны и водоемы, и леса, и горы, и транспортная доступность и инфраструктура сразу. А так бывает далеко не всегда.

2. Какие объекты будут лидерами продаж (по месту, ценам, форматам, материалам)?
А.Е: О диапазоне цен на коттеджи и дома я сказала выше. Дело в том, что загородный дом с точки зрения архитектуры и дизайна – объект эксклюзивный, каждый пытается создать его по-своему. Соответственно, покупатель не хочет переплачивать за чужие идеи, а готов заплатить не больше, чем сам бы затратил на строительство.
Если говорить о земле, то высокая цена за участок по тем же причинам оправдана, только если выполняются все пожелания – и природные условия, и коммуникации, и инфраструктура. А в этом смысле у нас не настолько много организованных коттеджных поселков или продаваемых в организованных с этой точки зрения местах. Поэтому в этом вопросе будут лидерами продаж участки в красивых природных местах, но при этом не слишком удаленные «от цивилизации».

3. Ваш прогноз ценовой ситуации по загородным объектам
А.Е: Коттеджи в пригороде – до 4 млн. руб., дома в деревнях – до 800 тыс. руб, участки до 500 тыс руб. Это если говорить об относительно массовом сегменте. Конечно, есть и эксклюзивные покупки, но – это отдельный сегмент и покупателей, и объектов.
Особо нужно сказать о дачах. Считается, что с помощью покупки дачи можно решить вопрос «дешево и сердито». Но не нужно забывать, что большинство садовых «городков» не отвечает современным требованиям – маленькие участки, плохие противопожарные условия, недостаток воды. Это как нельзя лучше показало прошлое засушливое лето. Именно по его опыту мы теперь ждем и предвидим, что наличие именно большого водоема (например, водохранилища), или артезианских скважин и водопровода будут решающими факторами при выборе загородной недвижимости. Хотелось бы привести тут пример продажи земельных участков в поселке «Караидельская ривьера», где предусмотрели все эти моменты.

4. Что сегодня на загородном рынке актуально с точки зрения инвестирования?
А.Е: Если говорить о коттеджных поселках соответствующего уровня сервиса и качества строительства, то их действительно не хватает. Однако, существует массовый стереотип, что самому построить дешевле, да еще и по своему вкусу. Поэтому инвесторов в такие проекты мало, так как сложно спрогнозировать стабильный спрос.
Возможно, если бы не кризис, ситуация была бы иной, но… Загородная недвижимость не является первой необходимостью, это, скорее, «предмет роскоши», поэтому покупку таких объектов именно для летнего отдыха многие откладывали. Постоянное же проживание за городом тоже имеет проблемы. И финансовые, и опять-таки, возникшие прошлым летом «климатические».
Необходимо большее разнообразие цен, проектов и материалов. Много сейчас существует новых технологий строительства, но не все из них проверены временем в наших условиях. Поэтому они вызывают недоверие, хотя иногда очень привлекательны и по цене, и по возможностям дизайна. Надо как-то пытаться устранить это недоверие, и при этом соблюдать качество строительства.

5. Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю загородной недвижимости?
А.Е.: Четко понимать, с какой целью они покупают, и не обольщаться. А далее понимать, что каждый тип покупки имеет плюсы и минусы: готовый дорогой коттедж, простой деревенский дом, дачка в садовом товариществе или земля для самостоятельного строительства – настолько отличаются в результате пользования, что об этом тоже стоит подумать.
Загород имеет и преимущества, но и некоторую трудоемкость содержания, ухода и т.д. И время показывает, что не все это выдерживают. Так как хотят приезжать в выходные и отдыхать, а приходится заниматься загородным бытом.
Иными словами, необходимо бюджетировать не только денежные затраты, но и «личные» - время, усилия, проявления личной активности и т.п.
Выбор загородной недвижимости также происходит очень долго. Во-первых, ездим в основном в выходные и в нормальную погоду летом. Потом долго думаем. В итоге только на выбор может уйти почти все лето. Поэтому надо успеть либо ранней весной – чтобы успеть окультурить землю, либо к осени, чтобы «обжить» и подготовить все к следующему году.

В интервью использованы диаграммы аналитического отдела «ЭКСПЕРТ».

Интервью провела: Ерошина Анна.