ТРК подстраховали

Она потребует наряду с грамотной эксплуатацией еще и адекватной защиты, в первую очередь страховой. А значит, в скором времени стоит ожидать новую волну интереса со стороны управляющих и строительных компаний к страхованию имущества, а также ответственности перед третьими лицами.

Радужные перспективы

Строительство торгово-развлекательных комплексов является для инвесторов прибыльным сегментом, хотя и достаточно сложным в отличие от офисных центров. Каждый ТРК – это своеобразный организм, где элементы взаимосвязаны друг с другом и нарушение работы одного ведет к сбою функционирования всех остальных. Например, из-за неправильной концепции ТРК недополучит часть прибыли. По словам генерального директора компании «АйБи Ритейл» Дмитрия Бердигана, современное состояние данного сегмента рынка вполне сопоставимо с тем, что происходит на Западе: «Только наши проекты – более рискованные, и поэтому их доходность несколько выше западной – 20–25%».

Эксперт уверен, ТРК будут развиваться и строиться, но на смену существующим обязательно придут комплексы нового образца. Вопрос лишь когда. Так, рынок постепенно уходит в специализацию, выраженную в различных формах. Возьмем, к примеру, дисконт-центры – «Румбу» и «Дисконт-Центр» на Синопской набережной. Их главная особенность заключается в наличии определенной концепции, идеи, организующей вокруг себя весь комплекс. Специализированные ТРК наиболее полно удовлетворяют потребности своей целевой аудитории, своего покупателя. Те собственники, которые вовремя не успеют удивить посетителей интересной концепцией, скорее всего потеряют и арендаторов, и клиентов.

Страховщики при деле

При постоянном развитии и росте количества ТРК найдется работа и для страховщиков. Эксперты говорят, что собственники и управляющие ТРК более ответственно подходят к страхованию данных объектов, чем владельцы иной коммерческой недвижимости. Во многом это связано с тем, что убытки в разных масштабах здесь неизбежны. Ведь ежедневно в комплексы приходит огромное число посетителей, а ТРК – это большие площади с улучшенной и легко повреждаемой отделкой, разветвленные сети инженерных коммуникаций, тысячи квадратных метров остекления.

Торгово-развлекательные комплексы относятся к крупному бизнесу, поэтому размер потенциальных потерь собственник хорошо себе представляет и оценивает реально. Следовательно, страхуют имущество и гражданскую ответственность практически все.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Виктор Алексеев, директор Центра страхования имущества СК «Русский мир»

За рубежом опыт строительства многофункциональных центров, а также их страхования накапливался десятилетиями. Российские специалисты активно используют его в своей работе и предлагают комплексные программы с широким страховым покрытием, отвечающие международным стандартам.

По данным СК «Русский мир», из общего количества торгово-развлекательных комплексов клиентами страховых компаний являются более 80%. «В последнее время наметилась тенденция самостоятельного страхования ТРК собственником, не связанная с получением под залог имеющейся недвижимости кредитов в банках и вытекающей отсюда необходимостью страховать залоговое имущество», – отмечает директор Центра страхования имущества СК «Русский мир» Виктор Алексеев.

На все случаи жизни

Самыми популярными видами в данном секторе являются страхование от стандартного набора рисков (от пожара, залива, противоправных действий и стихийных бедствий) и гражданской ответственности перед третьими лицами. «Возможен вариант, когда страховой полис оформляется на полный набор рисков. В таком случае помещение и содержащееся в нем имущество застрахованы на все случаи жизни», – рассказывает директор филиала ООО «Первая страховая компания» в Санкт-Петербурге Валентин Смышляев.

В СК «Русский мир» существуют комплексные страховые программы по защите основных рисков владельцев ТРК, которые включают страхование объекта недвижимости, риска неуплаты арендных платежей, общегражданской ответственности перед третьими лицами, титульное страхование утраты права собственности на объект недвижимости и другие.

В процессе работы специалисты могут скорректировать страховое покрытие с учетом потребностей конкретного клиента.

Особенность торгово-развлекательных комплексов заключается в том, что данные объекты особо подвержены риску террористических актов. Для оптимизации этого вида страхования в декабре 2001 года был создан Российский антитеррористический страховой пул, включающий в себя емкости 36 крупнейших российских компаний.

К счастью, террористические риски довольно редки в практике страховщиков. Основные же поводы, по которым выплачиваются страховые возмещения, – это повреждения отделки (по причине аварий в системах водоснабжения, канализации, отопления) и остекления (в результате противоправных или неосторожных действий третьих лиц). Пожары случаются реже, но и ущерб от них, как правило, больше на порядок.

«Страхование – обязательная составляющая при реализации многих проектов, в том числе и при строительстве и эксплуатации ТРК. Оно позволяет уйти от ненужных конфликтов внутри комплекса, – уверен Дмитрий Бердиган. – Все ТРК, которые находятся под управлением нашей компании, а это «Румба», «Галерея 1814», «Юго-Запад», используют комплексные программы, включающие страхование конструктивных элементов здания, отделки, гражданской ответственности перед третьими лицами. Кстати, хочу отметить, что серьезных страховых случаев пока не наступало».

Каждому свое

Известно, что торгово-развлекательные комплексы объединяют в себе не только магазины, но и кинотеатры, боулинг, игровые площадки, рестораны, кафе и иногда – отели. Именно поэтому страховые компании подходят к работе с ТРК индивидуально, предлагая оформить различные полисы в зависимости от специфики эксплуатации и подверженности конкретным рискам. По информации Валентина Смышляева, практикуется страхование самого здания (конструктивных элементов) торгово-развлекательного комплекса. Тарифы в этом случае варьируются в пределах 0,1–0,2% от общей страховой суммы. Можно приобрести страховку отделки всего объекта или каких-то помещений в нем. Размер тарифа здесь – от 0,2 до 0,4%. Страховой полис также оформляется на имущество и оборудование, находящиеся внутри. Например, если площадь арендована под кинозал, то практически со 100%-ной вероятностью можно утверждать, что специальная аппаратура в нем будет застрахована. Тариф составит приблизительно 0,2–0,5% от общей страховой суммы. И, наконец, практически всегда страхуется гражданская ответственность перед третьими лицами либо владельца ТРК, либо арендаторов торговых площадей. В этом случае тарифная ставка равняется 0,4–1,2%.

«Базовые тарифы при страховании ТРК от всех рисков на один год составляют 0,05%–0,15% от страховой суммы, – приводит данные Виктор Алексеев.– Они зависят от объема покрытия (включенных в договор рисков), срока, уровня обеспечения сохранности имущества, мер противопожарной безопасности, условий страхования (валюты, вида и размера франшизы, использования рассрочки платежа страховой премии и т. п.)».

«В СК «Росгосстрах» при определении тарифа обратят внимание, кроме того, на качество материалов, из которых строится здание», – отметил заместитель генерального директора ООО «Росгосстрах – Северо-Запад» Дмитрий Куксинский.

Отказывают в страховании, как правило, очень редко. Это может произойти только в трех случаях: если на момент заключения договора у страхователя (выгодоприобретателя) отсутствует имущественный интерес в страхуемом имуществе; если объект недвижимости плохо охраняется и недостаточно защищен от пожара; если здание является ветхим или аварийным. В случае с ТРК все эти условия соблюдаются хотя бы в связи с тем, что строятся комплексы по новейшим технологиям и с учетом современных требований к обеспечению безопасности.

Заставить арендаторов

Особенность торгово-развлекательного бизнеса такова, что объекты, предназначенные для этих целей, частично или полностью сдаются владельцами в аренду. Договором же обычно предусмотрена обязанность страхования арендатором своей гражданской ответственности перед третьими лицами. В зависимости от специфики деятельности и целевого назначения площадей владелец может обязать арендатора застраховать отделку и имущество – различное оборудование, технику и другие элементы. «Таким образом, при наступлении какого-либо события (пожара, противоправных действий третьих лиц и т. п.) арендатор вместо того, чтобы требовать возмещения ущерба с собственника ТРК, обращается за этим в страховую компанию», – уверяет Виктор Алексеев.

«Кроме того, обязать застраховать имущество могут и банки, которые берут его в качестве залога при выдаче кредита», – добавляет Валентин Смышляев.

Они уже застрахованы

Практически все ТРК в Петербурге застрахованы. Например, СК «Русский мир» обеспечивает страховой защитой такие развлекательные центры, как «Варшавский экспресс», «Заневский каскад», «Балканский». Так, имущество «Варшавского экспресса» застраховано на сумму $44 млн от всех рисков: пожара, стихийных бедствий, аварий в системах водоснабжения, отопления, канализации, противоправных действий третьих лиц, падения летательных аппаратов, наезда транспортных средств и др.

В соответствии с договором страхования имущества объектами страхования являются конструктивные элементы, отделка и инженерное оборудование ТРК. СК «Русский мир» также обеспечивала комплексную страховую защиту от рисков, связанных с реконструкцией и капитальным ремонтом исторического здания Варшавского вокзала.

А СК «Росгосстрах» поддерживает договорные отношения по страхованию с ТРК «Лимон сити» (Череповец) на общую сумму в 54,6 млн руб. В соответствии с условиями договора здание и внутренняя отделка застрахованы от пожара, взрыва, стихийных бедствий, повреждений водой, противоправных действий третьих лиц и других рисков.

ДН справка:

Первыми моду на строительство торгово-развлекательных комплексов ввели США. В одном из таких ТРК, как Mall of America, кроме собственно магазинов, представлены кинотеатр AMC с 14 залами, боулинг, бильярд, игровая площадка с автогонками, детская игровая площадка LEGO, подземный аквариум, ночные клубы, рестораны и кафе. Все объекты ТРК в США в обязательном порядке застрахованы.