Стабилизации рынка недвижимости не предвидится

На эти вопросы отвечают специалисты ведущих риэлторских агентств Петербурга. «Те, кто верит этим слухам, выдают желаемое за действительное. На самом деле сегодня мы наблюдаем уменьшение количества сделок. Этот факт многие и приняли за предвестник стабилизации рынка», – говорит генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. На самом деле, по его словам, это является следствием сокращения объема предложения. «Все, что можно было продать, уже продано», – говорит г-н Щегельский. Он отмечает, что огромное количество объектов сегодня снимается с продажи. Это в основном квартиры, продаваемые через сложные цепочки, или «коммуналки». Сейчас их попросту невозможно реализовать, поэтому агентства снимают такие квартиры с продажи в ожидании стабилизации рынка. «Рынок демонстрирует сжатие в два раза от своего среднего значения», – говорит генеральный директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов. Так, если в последние годы среднемесячный объем предложения в Петербурге составлял около 16-18 тысяч квартир и комнат, то сейчас их меньше 10 тысяч. Г-н Чернов считает, что часть объектов «вышла из оборота» до осени, так как продавцы надеются «сыграть по максимуму». Такой же точки зрения придерживается и генеральный директор АН «Невский синдикат» Юрий Полищук. «Продавцы явно решили подождать, когда цены еще подрастут. И их можно понять. Представьте себе: квартира выставляется на продажу и по объявлению звонят, скажем, 30 человек. Продавец поднимает цену на 5 тысяч долларов – и остается 20 покупателей. Он набавляет еще 5 тысяч, но все равно остаются желающие ее купить. И тогда он снимает ее с продажи», – говорит г-н Полищук. Итак, продавцы решили «попридержать» свое предложение. Но что же будет осенью, когда на изголодавшийся рынок вернутся эти квартиры? «Я уверен, что к новому году цены не стабилизируются. А нынешний «задор» в ценообразовании сохранится», – говорит Дмитрий Щегельский. Он считает, что до конца года цены могут вырасти еще на 40 процентов, притом, что к июлю квадратный метр типового жилья подорожал в среднем по отношению к началу года на 30-40 процентов. «В будущем году положительная динамика сохранится. Что же касается темпов роста, то здесь прогнозы делать пока сложно», – говорит г-н Щегельский. Впрочем, он находит положительный момент в складывающейся на рынке ситуации. «Возможно, она поспособствует тому, что мы наконец-то уйдем от практики «встречек», когда абсолютное большинство квартир продается в цепочках. Если бы каждый человек, желающий улучшить свои жилищные условия, мог взять в банке краткосрочный кредит, купить нужную квартиру в прямой продаже, а затем спокойно продать свое старое жилье и вернуть кредит, то такого ажиотажа и немыслимого роста цен на рынке бы не происходило», – считает Дмитрий Щегельский. «Если ипотека продолжит наращивать обороты, то высокий спрос не снизится и появится еще один фактор, при дефиците предложения способствующий росту цен. Сейчас же получатель кредита переплачивает продавцу за то, чтобы тот согласился продать объект именно ему», – говорит Максим Чернов. Он считает, что цены не могут расти бесконечно, но затрудняется сказать, когда наступит стабилизация. «Возможно, что уже к зиме начнется остановка цен и стагнация, как это произошло полтора года назад. Если же растущий рынок «подхватит» ипотека, то жилье вырастет в цене очень серьезно», – считает г-н Чернов. На «ипотечный» фактор указывает и Юрий Полищук. «Да, бурно развивающаяся ипотека стала одной из причин кризиса. Причем банки, постоянно смягчая условия выдачи кредитов, начинают давать добро и на приобретение квартир, моральный износ которых уже давно наступил. Люди же, приобретая такое жилье в кредит, не сразу осознают, что тратят на это свои собственные средства. Я думаю, что в дальнейшем интерес к этим квартирам постепенно будет ослабевать». Тем не менее, по его оценке, сегодня однокомнатные квартиры низкого качества («хрущевки», корабли, старая панель) уже перешли ценовую отметку в тыс., и их стоимость приближается к тысячам. Двухкомнатные перешли грань в тыс. и приближаются к тыс. За два последних месяца цены на типовое жилье на вторичном рынке выросли более чем на 20 процентов. В то же время г-н Полищук считает, что резерв роста на подобное жилье вскоре будет исчерпан, и цена на однокомнатную квартиру старого поколения не превысит 0 тыс. Он отмечает, что ажиотажный спрос подогревается тем обстоятельством, что на первичном рынке уже невозможно приобрести квартиру в доме со сроком сдачи в конце этого года. В продаже осталось только жилье с отдаленными сроками сдачи, и даже квартиру в доме, который планируется сдать в первом полугодии 2007 года, уже сложно найти. «Думаю, что сейчас не менее 25 процентов покупателей приобретают квартиры в спекулятивных целях, чтобы затем продать, заработав на росте цен определенные дивиденды. А между тем многие клиенты, желающие приобрести жилье именно для проживания, вынуждены обращаться к вторичному рынку», – говорит Юрий Полищук. Осенью он прогнозирует увеличение объема предложения. «Во-первых, поступят в продажу квартиры, которые сейчас «придерживают», а во-вторых, очевидно, появятся объекты «от спекулянтов». Поэтому рост цен станет не таким динамичным, как сейчас, хотя в целом и будет сохраняться», – считает г-н Полищук. Таким образом, специалисты рынка недвижимости единодушны в том, что рост цен продолжится до конца года. И, судя по всему, весьма «приличными» темпами. Объективных причин для ценовой стабилизации сегодня просто нет. И в обозримом будущем не предвидится. При продолжающемся сокращении нового строительства дефицит жилья в городе будет только увеличиваться. Так что слухи о близящейся «стагнации» на рынке недвижимости, как говорится, сильно преувеличены.