4793
22818

Комментарии к вопросу круглого стола

Круглый стол «Изменения архитектурного облика Петербурга»

Участники круглого стола

Консорциум «Springald»
ООО «Евгений Герасимов и партнеры»
Практика показывает, что строительные организации после того, как взяли участок под застройку в охраняемой части города всеми правдами и не правдами нарушить закон и возвести здание с ультра-новым обликом или с превышением высотного регламента. Какими органами производится проверка возведенного объекта на соответствие проектной документации? Какую ответственность несут застройщики, реализуя объект несоответствующий первоначальному проекту?
Редакция EstateLine.Ru
Ответ:

Я могу только привести пример из нашей практики – бизнес-центр на Боровой улице. После подписания акта о сдаче дома, строители начали самовольничать. Вместо того чтобы согласно договоренности устранить недочеты, они начали перестраивать здание. Сегодня дом изуродован. Мы, как проектировщики, обращались во все городские инстанции – администрацию Центрального района, прокуратуру, Службу государственного строительного надзора и экспертизы, Главное управление МЧС по России и СПб, но власти из процесса самоустранились. В центре города идет откровенный самострой в нарушение утвержденного проекта, а управы нет.

Герасимов Евгений Львович, генеральный директор ООО «Евгений Герасимов и партнеры»
Ответ:

Начнем с того, что застройщикам просто немыслимо построить в исторической части Петербурга новое здание с превышением высотного регламента или с «ультра-новым» обликом, не получив соответствующих разрешений в КГИОП и КГА. Если новый объект не соответствует согласованному ранее проекту, он просто не будет принят в эксплуатацию до момента устранения нарушений, а застройщик может понести административную ответственность в виде штрафов и приостановлении деятельности.

Выход из проблемы строительства «спорных» объектов в центре города, вызывающих негодование жителей, мне представляется в разработке и принятии КГИОПом регламента, с четкими требованиями не только к высоте, но и к архитектурной стилистике новых зданий и используемым при строительстве материалам. Недавно был разработан и принят архитектурно-художественный регламент оформления Невского проспекта и прилегающих к нему территорий, на основании которого рекламные тумбы, скамейки, урны и киоски будут приведены в единый вид – вот хороший пример того, как можно избежать стилевого диссонанса и сохранить исторический облик.

Мария Николаева, руководитель юридического отдела ООО «Центр Согласований»
Ответ:

Проверку осуществляет Служба Государственного Строительного Надзора и Экспертизы (в просторечье – ГАСН). Именно эта служба дает разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта. При этом специалисты ГАСН обязаны проверить построенное здание на соответствие проектной документации, прошедшей Государственную экспертизу. По иронии судьбы, экспертиза строительных проектов – тоже обязанность ГАСН.

К сожалению, зачастую бывает так: проект проходит госэкспертизу, и соответствует всем требованиям КГА (комитет по строительству и архитектуре, именно он согласовывает внешний облик зданий и проверяет соответствие высотности, инсоляции соседних зданий, общей архитектурной концепции района), КГИОП (по Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры), КБДХ (комитет по благоустройству и дорожному хозяйству, отвечает за дороги, парки, скверы и т.п.). Уже начав строительство, заказчик начинает вносить изменения в проект. При определенном попустительстве специалистов ГАСН, эти дополнения и изменения в проекте не проходят госэкспертизу, в ходе полготовки к которой выполняются согласования с КГА, КГИОП, и т.п., Таким образом, понемногу изменяя проект, и не привлекая к этому особого внимания, заказчик повышает высотность, изменяет облик зданий и т.п.

При вводе здания в эксплуатацию ГАСН не находит никаких нарушений и несоответствий – еще бы, ведь они сами согласовали изменения в проекте. Так у нас и появляются стеклянные чемоданы над Невским проспектом.

По букве Закона, при обнаружении несоответствия возведенного здания и проектной документации, ГАСН не имеет права ввести строение в эксплуатацию, и обязано уведомить надзорные органы, в частности, прокуратуру, о нарушении. Далее, в досудебном или судебном порядке производится устранение недостатков. Если недостатки неустранимы, здание сносится. За последние 10 лет можно припомнить только один такой прецедент – снос верхних этажей нового здания Биржи на Васильевском острове.

Виталий Никифоровский, вице-президент Консорциум «Springald»
Ответ:

Высотный регламент застройки города утвержден Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 (ред. от 28.06.2010) "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (принят ЗС СПб 04.02.2009). В охраняемой части города высотный регламент регулируется Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (принят ЗС СПб 24.12.2008)

Сначала «Проектная документация», а именно Объемно-планировочные решения проверяются Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) на соответствие требованиям Законов, указанных выше и другим нормативным актам, регулирующим деятельность в области проектирования и строительства (не только высотный регламент, но и количество машино-мест, озеленение территории и прочие требования), то есть если проект не соответствует указанным нормативам, то не будет «дан зеленый цвет» на прохождение Государственной экспертизы «Проектной документации» ну и соответственно разрешения на строительство тоже не будет. Надо сказать, что как раз «Объемно-планировочные решения» формируют будущий облик построенного здания – его общий архитектурный стиль, цветовое решение фасадов и прочие характеристики, утверждает же этот «архитектурный облик» Главный архитектор Санкт-Петербурга, которому Правительство СПб в свою очередь доверило определять общую концепцию застройки нашего города, как высококвалифицированному и компетентному специалисту.

Но надо отметить, что в некоторых случаях, Заказчик-Застройщик проходит процедуру отступления от принятых норм проектирования и строительства, эта процедура осуществляется в соответствии с действующими Законами (с ними можно ознакомится на официальных сайтах Правительства СПб и КГА СПб) и здесь самый главный момент для граждан, которым не безразлично будущее нашего города – это участвовать в общественных слушаниях, без которых не проводится процедура разрешения отклонения от предельных параметров застройки, утвержденных нормативными актами.

А далее, после утверждения всей «Проектной документации» компания Застройщик получает разрешение на строительство и приступает к строительно-монтажным работам, которые ведутся на основании утвержденного проекта.

Соответствие построенного объекта утвержденному проекту проверяет Служба государственного строительного контроля и экспертизы, и если соответственно здание построено с отступлением от проектной документации, нарушением Закона – то Заказчику-Застройщику придется переделать выполненные работы и привести построенный объект в соответствии с требованиями нормативов - здесь уместно вспомнить историю о строительстве здания Биржи, когда компании Застройщику пришлось демонтировать верхние этажи здания из-за превышения высотного регламента и это стоило немалых денег. На представленном примере можно уже сейчас сказать, что компании Заказчики-Застройщики десять раз подумают о стоимости таких «отклонений от Закона». На сегодняшний день в Петербурге уже остановлены строительно-монтажные работы из-за несоответствия строящихся объектов проектной документации, на компании Застройщики наложены штрафы (в том числе и на ответственные должностные лица) – но и остановка процесса строительства – достаточно дорогое удовольствие, от которого Застройщики чаще отказываются.

Случаи нарушения требований нормативов - это случаи отсутствия опыта и практики применения законодательной базы, такого не случится, если Заказчик выбирает грамотного Генерального проектировщика. Для того чтобы подобных ситуаций не возникало в принципе, к процедуре покупки участка застройки, или выбора объекта застройки на имеющемся участке необходимо подходить с проработанным Техническим регламентом застройки территории. Данный документ в результате сбора информации, получаемой от исполнительных органов государственной власти (КГА, КЗРиЗ, КГиОП, КЭиО, КПООС и др.), анализа положений действующих нормативно-правовых актов и других регулирующих застройку документов позволит уже на ранней стадии определить стратегию реализации инвестиционного проекта применительно к своему участку.

Такая индивидуальная стратегия позволит избежать массы "ловушек", в которые обычно попадают инвесторы, учесть основные ограничения по рассматриваемому участку и определить максимальные технико-экономические показатели возможного объекта инвестирования.

Только комплексный подход на ранней стадии к решению поставленной задачи позволит сформировать реальный бюджет реализации инвестпроекта. Благодаря богатому опыту в проектной деятельности мы научились оценивать эффективность инвестиций на ранней стадии. Мы готовы поделиться этим опытом с Вами.

Гронин Тарас Владимирович, заместитель генерального директора ООО «Геодизайн»

Комментарии

  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • JohnniechilmTE 11 Октября 2018, 23:29
    Авторитетная точка зрения, познавательно.. -------- Farming Simulator 2015 | ВКонтакте | https://farming-simulator-2011.ru/
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией
  • Комментарий удален администрацией

Добавить комментарий

Последние комментарии

В 2012г газовщики установили счетчик гранд 1.6 ,имеется... 09.12.2018, 20:51 в статье «Счетчики газа ГРАНД. Модификации, основные...»
збс 07.12.2018, 15:15 в новости «"Планетоград" вновь разрешили....»
Есть еще один проект по расчету стройматериалов, облачный... 07.12.2018, 14:28 в статье «Калькулятор ремонта однокомнатной квартиры в...»
люки чугунные 07.12.2018, 10:10 в объявлении «люки чугунные»
люки чугунные 07.12.2018, 10:10 в объявлении «люки чугунные»
выполним любые перила из нержавейки по вашим эскизам 23.11.2018, 09:16 в объявлении «Алюминиевые системы ограждений»