16678
10487

Пресс-релизы компаний

Когда, кому и зачем нужен проект межевания территории? Подводные камни на пути строителей и девелоперов

4.04.2017   |  редакция EstateLine   |  370 просмотров

 

В начале 2017 года вступили в силу изменения в оформлении документов на землю. Некоторые наши клиенты (девелоперы и строители) столкнулись со сложностями на разных этапах оформления земельных участков.

 

Мы, кадастровые инженеры, зачастую имеем дело с финальной стадией «набивания шишек» нашими клиентами. В связи с этим хотим рассказать вам о наших наблюдениях и уроках, извлеченных из чужих ошибок, дабы обезопасить тех, кто еще только начинает свою работу по оформлению земельных участков в собственность или в аренду на период строительства. Впереди строительный и дачный сезоны, поэтому данная информация может оказаться весьма полезной. Начнем с девелоперов.

 

Для чего девелоперам проект межевания?

 

К нам обращаются девелоперские инвестиционные компании, ранее купившие крупный земельный участок, с целью нарезать его на небольшие частные земельные участки и продать «в розницу» физическим лицам.  Как правило, весь массив оформлен под одним кадастровым номером и принадлежит юридическому лицу (девелоперской компании). В АИС-Кадастр клиенты обращаются для того, чтобы мы выполнили межевые планы раздела, оформили кадастровые паспорта на каждый участок и поставили на кадастровый учет.

 

На сегодняшний день закон не обязывает собственника изготавливать и согласовывать проект межевания. Поэтому кадастровая палата, скорее всего, пропустит такие межевые планы, но (!) в случае если вы в ближайшем будущем планируете продавать земельные участки в составе ДНП или СНТ, наш вам совет — сделайте проект межевания и согласуйте его с местной администрацией в законном порядке. Без утвержденного проекта межевания кадастровый инженер не имеет права присвоить участку индивидуальный номер или адрес.

 

Почему это стоит сделать? Проект межевания убережет вас от ошибок в определении размеров и конфигурации участков с точки зрения норм ПЗЗ. По факту бывает так: клиент приходит в АИС-Кадастр и ставит задачу – нарезать массив  квадратами по 10 соток. Кадастровый инженер честно нарезает участки от границы до границы, пока не упрется в крайние участки каждого из рядов, которые оказываются меньше минимальных значений в ПЗЗ. Такие участки на учет поставить нельзя. И тут начинается работа по мужественному преодолению трудностей. Либо кадастровый инженер отрезает недостающие площади от зон общего пользования, либо вторгаемся в зоны проектирования сетей. То и другое плохо. Хаотичная нарезка неминуемо ведет к проблемам с границами.

 

В прошлом веке, когда крупное советское предприятие выделяло своим сотрудникам участки под дачи, оно инициировало создание СНТ. Организация заказывала землемерные и землеустроительные работы, в результате работ изготавливался генплан будущего садоводства. В СНТ вступали работники предприятия, становясь членами товарищества. На основании генплана председатель выдавал членские книжки садовода, закреплял номер участка и принадлежность земли за членом товарищества. У каждого советского садоводства есть такой старенький, вычерченный синими чернилами генеральный план. На основании генплана велся учет участков, расчет членских взносов и других платежей.

 

По сути, проект межевание — это новое название старого доброго советского генплана. Как показывает практика — штука чрезвычайно полезная, помогает избежать огромного количества проблем на этапе продажи участков вашим отделом продаж. Кроме четкого понимания размеров всех участков с учетом нормативов по ПЗЗ, проект межевания позволяет присвоить участку адрес, тот самый порядковый номер участка по улице или проезду. Без проекта межевания кадастровый инженер не имеет права вносить какие-либо сведения о местоположении участка, отличные от сведений о общем массиве. Для продаж это может иметь значение. 

 

Зачем строителям заказывать проект межевания?

 

Зачастую строительные компании, планирующие строительство нескольких объектов в одном месте (например, несколько рядом расположенных корпусов многоквартирных жилых домов), оформляют единый договор аренды на весь земельный участок. Это связано с тем, что участок, выделенный под строительство, имеет один контур и кадастровый номер. Соответственно, КИО или Администрация района оформляет границы единым массивом, заключает один договор аренды.

 

В соответствии с договором аренды строители получают разрешение на строительство многоквартирных домов на участок в одном контуре и приступают к строительству. Строительство в большинстве случаев ведется поэтапно. Как правило, девелоперы строят несколько объектов (корпусов) последовательно. И сам процесс строительства и сдачи объектов довольно сильно растянут по времени, что тянет за собой необходимость длительное время выплачивать арендную плату.

 

По завершении строительства первых корпусов встает вопрос о передаче части земельного участка под уже построенным и сданным домом. Чтобы передать земельный участок в эксплуатацию и уменьшить соразмерно арендную плату, необходимо разделить участок. Для этого девелопер обращается к кадастровому инженеру. И очень важно сделать раздел вовремя. Если на момент подачи в кадастровую палату межевого плана раздела участка квартиры переданы жильцам (подписаны акты приема-передачи), то такой земельный участок уже имеет обременения. В этом случае для раздела требуется подпись всех собственников, так как они становятся сособственника данного земельного участка.  Без проведения общего собрания жильцов и сбора подписей кадастровая палата раздел не пропустит. Поэтому раздел необходимо проводить до подписания акта приема-передачи квартир. Потому что собрать всех будущих жильцов для подписания акта согласования границ — задача крайне сложная.

 

Вторая сложность, которую мы заметили, — это формальная проблема с оформлением документов для ввода в эксплуатацию. Допустим, корпус построен и застройщик принял решение разделить земельный участок до передачи квартир жильцам. Кадастровые инженеры оформляют межевой план на раздел. В результате прохождения кадастрового учета ликвидируется старый кадастровый номер участка, на его месте возникают несколько новых кадастровых номеров. Фактически это всего лишь разделенный на несколько частей один участок, но юридически  это совершенно другие участки. В итоге пакет документов, подаваемый застройщиком для получения разрешения на ввод, не соответствует ранее выданному разрешению на строительство в части описания участка.  Данный факт может послужить формальной причиной отказа для застройщика и повлечет за собой дополнительные трудности в оформлении документов.

 

В этой статье мы обозначили несколько проблем, с которыми столкнулись наши клиенты. В 2017 году изменилось законодательство, регулирующее кадастр недвижимости и регистрацию прав, законодательная база только начинает формироваться. И мы, опираясь на 10-летний опыт работы в кадастре, прогнозируем увеличение возможных проблем для застройщиков и девелоперов. Тем не менее мы уверены, что изменения приведут к большему порядку в вопросах земельного права. Специалисты АИС-Кадастр оперативно отслеживают все изменения и всегда готовы оказать своим клиентам консультативную и практическую помощь. По всем вопросам земельного права вы можете получить консультацию у наших специалистов.

 

Прикрепленные файлы

  • 9.jpg 9.jpg (63,97 Кб)

Последние пресс-релизы

ДЕКОРАТИВНЫЙ КАМЕНЬ И ЕГО ДОСТОИНСТВА ДЕКОРАТИВНЫЙ КАМЕНЬ И ЕГО ДОСТОИНСТВА
07.04.2017
Искусственный камень – один из самых популярных декоративных материалов…
Принимать квартиру в новостройке лучше с инженером и юристом Принимать квартиру в новостройке лучше с инженером и юристом
21.03.2017
Квартира – весьма значительное приобретение. Если речь идет о покупке квартиры в…
СМОЛЬНЫЙ ВЫСТАВИТ НА ТОРГИ 20 ЗДАНИЙ ПОД ХОСТЕЛЫ СМОЛЬНЫЙ ВЫСТАВИТ НА ТОРГИ 20 ЗДАНИЙ ПОД ХОСТЕЛЫ
15.03.2017
В Смольном решили брать пример с крупных европейских городов. Сейчас активно обсуждается…

Добавить комментарий

Последние комментарии

Уважаемая Ирина, как видите, несмотря на ваше удивление... 22.04.2017, 12:27 в статье «Спасибо мастерам и администрации компании...»
Спасибо и вам за положительную оценку деятельности... 22.04.2017, 12:00 в пресс-релизе «Международная Система Сертификации вручила...»
Требуется бригада из 25 человек на монолитные работы с... 19.04.2017, 02:26 в объявлении «Бригада монолитчиков - бетонщиков,...»
Требуется бригада из 25 человек на монолитные работы с... 19.04.2017, 02:24 в объявлении «Бригада монолитчиков - бетонщиков,...»
jr 17.04.2017, 16:30 в объявлении «Продам ОСБ , ЛДСП, ДСП неликвид по смешным...»
Натрий кремнефтористый получают взаимодействием... 12.04.2017, 11:18 в статье «Натрий кремнефтористый: вид, влияние на...»