18322
18904

Новости

Дефицитные площадки

29.08.2016   |  Мир строительства   |  Коммерческая недвижимость   |  700 просмотров

Интерес к инвестициям в торговую, офисную и складскую недвижимость сегодня вызывает обоснованные сомнения, а вот развитие промышленных площадок открывает перед инвесторами определенные перспективы.

Коммерческие объекты задумываются под позавчерашний спрос и по ходу строительства переделываются под вчерашний. Это неизбежно из–за продолжительности процесса. Сегодня на рынок выходят объекты, которые были спланированы еще в 2012–2013 годах при совсем другой рыночной ситуации. Неудивительно, что в офисном и торговом сегментах при сомнительном спросе площадки появляются довольно активно.

В офисном сегменте в этом году эксперты прогнозируют рекордные показатели. "В 2016 году ожидается ввод 264 тыс. м2 офисных площадей. Это на 30% больше, чем средний показатель последних лет", — говорит Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Петербурге.

Около 100 тыс. м2 офисов уже было введено в первом полугодии, и еще примерно 170 тыс. ожидается во втором. "В классе А наиболее крупный объект, ожидаемый к вводу в 2016, — Fort Tower, в классе В — Graffiti", — уточняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин отмечает между тем, что девелоперы вводят все меньше объектов класса А. Город постепенно начинает ощущать нехватку офисов такого уровня: количество вакансий в имеющихся бизнес–центрах снижалось.

"Сеть бизнес–центров "Сенатор" сейчас работает над несколькими проектами, которые планируется ввести в 2016 году. Среди них строительство бизнес–центра класса А на ул. Чапаева, 15, и реконструкция здания "Русского торгово–промышленного банка" на Большой Морской ул., 15", — поясняет Дмитрий Золин.

В то же время есть серьезные опасения за будущее этого сегмента. В настоящее время, как подтверждают наблюдения экспертов, значительная часть офисов верхнего класса либо строится под заказчика, либо арендуется структурами "Газпрома" и его подрядчиками.

"Есть опасения, что в 2018 году будет введен в эксплуатацию "Лахта центр" и, как следствие, освободится значительная часть площадей, которые сейчас занимают "Газпром" и близкие к нему компании", — высказывает мнение Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate.

Неудивительно, что новых проектов под офисную функцию сегодня практически не закладывается. Особенно страшно отправляться "в свободное плавание", не имея заранее якорного арендатора. Уже сейчас те бизнес–центры, в которых девелоперам не удалось договориться о сдаче офисов еще на стадии строительства, замораживаются. Достраиваются в основном те, где заранее знают своих арендаторов.

Торговля в тупике

В торговом сегменте в этом году ожидается открытие двух качественных торговых комплексов — второй очереди ТРК "Порт Находка" (10 860 м2) и ТРЦ "Охта Молл" (78 000 м2). С виду тоже есть все признаки девелоперской активности в сегменте, однако на перспективу почти ничего не осталось. "Новых объектов со сроками ввода в эксплуатацию в 2017–2018 годах почти нет. Самым крупным из последних анонсированных проектов является ТРК "Голливуд" площадью 115 000 м2", — говорит Андрей Косарев. "На текущий момент торговый сегмент обеспечен качественными площадями. Но из–за отсутствия новых проектов, находящихся на нулевом этапе строительства или на стадии проектирования, в 2018–2019 годах это может привести к стагнации рынка", — согласен с коллегой Иван Починщиков.

В складском сегменте мы видим в целом схожую ситуацию. Эксперты компании Colliers International отмечают, что в первом полугодии 2016 года рынок качественной складской недвижимости Петербурга увеличился на 133 000 м2. Однако во втором полугодии должны ввести всего 40 000 м2. По данным IPG.Estate, более 80% из этих площадей реализованы по схеме build–to–suit.

"Себестоимость строительства выросла, доступ к финансовым ресурсам усложнился, арендные ставки снизились. Все это привело к тому, что девелоперы не вкладываются в новые спекулятивные проекты", — отмечает Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE.

Бизнес–жилье

По оценкам специалистов, на рынке в целом стало на порядок меньше проектов по коммерческой недвижимости с расчетной доходностью, приемлемой для инвесторов и банков, чем в 2012–2013 годах.

Выход из этой ситуации девелоперы видят для себя в том, чтобы вместо коммерческих объектов строить жилые — этот сегмент весьма емкий и в меньшей степени подвержен экономическим колебаниям. Все больше примеров, когда вместо бизнес–центров возводятся апартаменты — по сути те же квартиры, только юридически оформлены иначе.

Отслеживая динамику прироста площадей в различных сегментах, эксперты даже не пытаются ответить на главный вопрос: какое количество торговых и офисных площадей вообще требуется такому городу, как Петербург, и насколько мы сегодня далеки от этого показателя? Ведь по логике прирост не может быть бесконечным. Но сегодня ответа на этот вопрос нет ни у городской администрации, ни у практиков.

Нужды малого бизнеса

Вместе с тем эксперты отмечают, что некоторые девелоперы обратили внимание на промышленные площадки. В последние годы этот тип недвижимости оставался вне их внимания: все были озабочены строительством офисов и торговых точек, что сулило более высокую доходность. Однако сегодня выясняется, что в сфере промышленных площадок в городе ощущается дефицит. Хотя многие крупные компании, работающие в промышленном секторе, испытывают сложности, но малый бизнес остро нуждается в новых промплощадках.

"В 2016 году отмечается активный спрос в производственном сегменте на аренду и покупку готовых площадей до 5 000 м2, а также земельных участков. В городе развивается пищевое, сборочное, мебельное, фармацевтическое производства. Однако большая часть предлагаемых площадей не соответствуют требованиям, предъявляемым для организации современного производства", — отмечает Елена Тищенко.

"Мы видим большие перспективы для профессионально организованных индустриальных парков: эта ниша свободна, предложения почти нет, а спрос значителен. В 2015 году мы завершили строительство такого объекта: полностью обеспечили инженерией участок площадью 14 га. Эту площадку — "Разметелево–Север" — купили семь предприятий легкой промышленности. Сейчас разрабатываем новые проекты", — рассказывает Андрей Путьмаков, руководитель отдела b2b ГК "Факт".

http://www.dp.ru

Представительство «Estateline»

Последние новости

Добавить комментарий

Последние комментарии

Выполню работы сантехнического характера. 18.10.2017, 10:37 в объявлении «Работы по сантехнике»
Две недели назад приобрели 3 обогревателя с термостатом.... 17.10.2017, 13:56 в объявлении «Обогреватели энергосберегающие...»
Поставил себе под рабочий стол «теплоплит» со стойкой и... 17.10.2017, 13:55 в объявлении «Обогреватели энергосберегающие...»
Профессиональный печник, частный мастер, стаж работы с 1996... 16.10.2017, 21:36 в объявлении «Услуги печника.»
Продам: вторичная гранула ПЭТ - по выгодной цене продаю... 16.10.2017, 16:40 в объявлении «Пленка ПЭТ, армированная, стрейч.»
Пользуюсь Теплоплитом уже как год, в зимний период очень... 14.10.2017, 16:07 в объявлении «Обогреватели энергосберегающие...»